Перевод жилого помещения в нежилое
В настоящее время тема, касающаяся перевода жилого помещения в нежилое, является чрезвычайно актуальной в связи с ростом объектов недвижимости и населенных пунктов, а также в связи с расширением торговли.
На сегодняшний день всё чаще возникает необходимость перевода жилого помещения в нежилое, поскольку рыночная стоимость нежилого фонда гораздо выше, чем стоимость жилых помещений, в связи с чем многие предприниматели заинтересованы купить квартиру (жилое помещение) с целью перевода недвижимости в нежилой фонд для открытия магазинов, офисов, организаций и прочего.
Жилые помещения классифицируются:
1. По характеру проживания:
- жилые помещения, которые предназначены для постоянного пользования;
–жилые помещения временного характера.
2. По типу строения:
- помещения квартирного типа (вся или преобладающая часть площади занята квартирами);
- помещения типа общежития;
- помещения дачного типа, которые приспособлены для постоянного, круглогодичного проживания.
3. По виду жилых помещений:
–квартиры в многоквартирных жилых домах;
–жилые дома;
- жилые комнаты;
- иные помещения, которые предназначены для проживания.
Жилые помещения предназначены исключительно для проживания граждан. Следовательно, в жилых помещениях не допускается размещение промышленных производств, однако, есть исключение. Жилое помещение допускается использовать для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
Понятия нежилого помещения в Жилищном кодексе нет, но таковым можно считать помещение, которое предназначено для целевого использования, а не для проживания в нем, и имеющее изолированный вход (выход).
Процесс перевода жилого помещения в нежилое делится на три этапа:
Подготовка и подача заявления в уполномоченный орган.
Переустройствои перепланировка, реконструкция с согласованием в соответствующих органах.
Оформление права собственности на помещение, которое переведено в нежилой фонд.
Порядок перевода помещения из жилого в нежилое регулируется следующими нормативными правовыми актами федерального уровня: Жилищным кодексом РФ, Градостроительным кодексом РФ, Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома - аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».
Перевод жилого помещения в нежилое допускается при наличии определённых условий.
Во-первых, жилые помещения, которые предназначены для перевода, не должны быть обременены правом пользования третьими лицами.
Во-вторых, переводимые помещения должны иметь отдельный вход или техническую возможность сделать его в дальнейшем.
В-третьих, помещение, переводимое в нежилое, должно располагаться на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, которые расположены непосредственно под данным помещением, переводимое в нежилое, должны являться нежилыми.
В-четвертых, жилые помещения, переводимые в нежилой фонд, не должны находиться под арестом или иным обременением, в том числе по кредитному договору или ипотекой. В-пятых, многоквартирный дом, в котором находится помещение, предназначенное для перевода в нежилой фонд, не должен требовать капитального ремонта, подлежать сносу или полной реконструкции, находиться в аварийном состоянии.
Решение о переводе жилого помещения в нежилое принимает собственник указанного объекта недвижимости, который в соответствии с положениями законодательства должен обратиться в орган местного самоуправления и получить разрешение на проведение работ по переводу. В крупных городах – это администрации районов, в маленьких – исполнительные и районные советы.
Причинами для перевода помещений из одной категории в другую могут послужить следующие:
1. Открытие предприятий малого бизнеса, основная направленность политики на социально-экономическое развитие инфраструктуры города;
2. Признание жилых помещений непригодными для постоянного проживания, при расселении квартир также улучшаются жилищные условия граждан;
3. Помещения, расположенные на первых этажах, где окна выходят на оживленную улицу, автомобильную парковку малоинтересно для проживания граждан.
Для перевода жилого помещения в нежилое собственник должен обратиться в орган местного самоуправления, который занимается такими переводами, или обратиться в многофункциональный центр, со всеми требуемыми документами:
1) заявление о переводе помещения;
2) документы, устанавливающие права на переводимое помещение;
3) план переводимого помещения, его техническое описание (если помещение, предназначенное для перевода, является жилым, необходимо предоставить технический паспорт такого помещения);
4) план этажей дома, в котором находится переводимое помещение;
5) проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения, подготовленный и оформленный в установленном порядке.
После того как все необходимые документы предоставлены, комиссия рассматривает заявку о переводе в течение 45 дней. В результате рассмотрения соответствующего заявления заявителю выдается документ, который подтверждает принятие (отказ) о переводе жилого(нежилого) помещения в нежилое(жилое).
Среди оснований для отказа в переводе жилого помещения в нежилой фонд могут быть:
предоставлен неполный пакет документов;
проект переустройства и перепланировки не соответствует строительным, санитарноэкологическим и противопожарным нормам;
отсутствует согласие других собственников жилого помещения, которое предназначено для перевода в нежилой фонд;
отсутствует согласие собственника многоквартирного дома на коммерческое использование объекта;
переводимое помещение не соответствует допустимым критериям, позволяющим присвоить помещению статус нежилого.
Итогом всей процедуры переоформления статуса жилого помещение в нежилое является государственная регистрация права собственности на объект коммерческого назначения. Регистрацию проводят в Управлении Росреестра, куда необходимо предоставить следующие документы:
паспорт и ксерокопию собственника;
оригинал и копию учредительных документов – если собственником является юридическое лицо;
оригинал и копию нотариальной доверенности – если оформление занимается доверенное лицо;
свидетельство о праве собственности на помещение;
договор, который является основанием для возникновения собственности (договор куплипродажи квартиры, наследование, дарения и т.д.);
кадастровый паспорт помещения;
оригинал и копию акта приемочной комиссии;
оригинал квитанции об уплате государственной пошлины в установленном размере.
К плюсам перевода жилого помещения в нежилое можно отнести:
- арендная плата за нежилое (коммерческое) помещение более высокая. При сдачи такого помещения в аренду доход значительно выше (в 6-7 раз), чем от обычной квартиры;
- стоимость коммерческой площади будет также более высокая (разница между стоимостью обычной квартиры и переведенной под коммерцию составляет до 40 процентов). Минусы нежилого помещения:
- коммерческая площадь долго и затруднительно продаётся, или сдаётся в аренду;
–содержать нежилое помещение дорого, так как цена на такое помещение возрастает.
Следовательно, возрастают налоги и коммунальные услуги; – процедура переоформления довольно долгая и дорогая.
Отказ органа местного самоуправления в переводе помещения может быть обжаловано в суд, в порядке административного судопроизводства.
Как показывает практика за последние 3 года, суды часто отказывают в изменении целевого назначения жилого помещения.
Согласно ч. 2 ст. 23 ЖК РФ собственнику переводимого помещения необходимо предоставить в орган местного самоуправления по месту нахождения переводимого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг следующие документы:
1) заявление о переводе помещения;
2) правоустанавливающие документы на помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).
В соответствии с ч. 3 ст. 23 ЖК РФ орган местного самоуправления не вправе требовать от заявителя представление других документов, кроме вышеуказанных. Однако, как известно, органы местного самоуправления наряду с документами, предусмотренными ч. 2 ст. 23 ЖК РФ, также требуют письменные согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку согласно ч. 3 ст. 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
Анализ судебной практики показывает, что при оспаривании незаконных действий органа местного самоуправления суды довольно щепетильно относятся к составу пакета документов.
Список использованных источников
- Абрамов, В. Ю. Правовое регулирование перевода жилого помещения в нежилое / В. Ю. Абрамов, С. Е. Дибаева // E-Scio. – 2019. – № 7(34). – С. 439-445. – EDN FFYDGW.
- Гусарова, И. С. Перевод жилых помещений в нежилые: актуальные проблемы / И. С. Гусарова, Е. И. Кислякова // Молодежный научный форум : сборник статей по материалам XLVIII студенческой международной научно-практической конференции, Москва, 15 мая 2019 года. Том 18 (48). – Москва: Общество с ограниченной ответственностью "Международный центр науки и образования", 2019. – С. 95-98. – EDN OFCRLP.
- Кашу, В. С. Некоторые проблемы и сложности перевода жилого помещения в нежилое / В. С. Кашу // Аллея науки. – 2021. – Т. 1. – № 5(56). – С. 675-678. – EDN RJSTVU.
- Краденов, А. В. К вопросу о переводе жилого помещения в нежилое / А. В. Краденов // Аллея науки. – 2019. – Т. 1. – № 4(31). – С. 601-604. – EDN ZTJJFJ.
- Локтева, А. В. Порядок перевода жилого помещения в нежилое как инструмент изменения стоимости недвижимости / А. В. Локтева // Вестник молодежной науки Алтайского государственного аграрного университета. – 2021. – № 1. – С. 322-324. – EDN SDPBZR.
- Минеев, В. А. Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое: проблемы реализации / В. А. Минеев, Е. Н. Ефремов, А. В. Наумкина // Символ науки: международный научный журнал. – 2022. – № 5-1. – С. 44-48. – EDN GUTWMF.
- Трегубенко, Л. А. Перевод нежилого помещения в жилое и наоборот / Л. А. Трегубенко, О. А. Ненахова // Высокие интеллектуальные технологии в науке и образовании : Материалы I Международной научно-практической конференции, Санкт-Петербург, 22 марта 2017 года. Том 2. – Санкт-Петербург: Информационный издательский учебно-научный центр "Стратегия будущего", 2017. – С. 96-97. – EDN YOJKFH.
- Цораева, Э. Н. Перевод жилого помещения в нежилое / Э. Н. Цораева, В. В. Мальцева // World science: problems and innovations : сборник статей XVIII Международной научно-практической конференции. В 2 частях, Пенза, 28 февраля 2018 года. Том Часть 2. – Пенза: МЦНС «Наука и Просвещение», 2018. – С. 92-95. – EDN YRXJNY.
- Халикова, Д. В. Перевод жилого помещения в нежилое: теория и практика / Д. В. Халикова, Р. Е. Яковлев // Трибуна ученого. – 2021. – № 6. – С. 264-271. – EDN XYTONY.