Договор найма жилого помещения в российском законодательстве

Введение

Жилищные правоотношения играют важнейшую роль в Российской Федерации. Во-первых, право на жилище является благом, которое непосредственно закреплено в национальной Конституции: «Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища» Во-вторых, достаточно высокий показатель имеет экономический фактор. Ведь в настоящее время среди граждан распространилась тенденция не приобретать в собственность жильё, а заключать договоры относительно его временного использования. Одним из таковых является договор найма жилого помещения.

Актуальность данного вопроса заключается в том, что законодатель на протяжении последних 30 лет неоднократно менял свою точку зрения на договор найма жилого помещения и на его правовую природу. Будучи определен в гражданском кодексе РСФСР (1964 г.) как один из видов гражданско - правового договора, он, до конца так и не уйдя из текста этого кодекса, постепенно видоизменился, стал предметом регулирования иного кодифицированного правового акта - Жилищного Кодекса РСФСР (1983 г.). Еще более сложна судьба этого договора в настоящее время. Дело в том, что Жилищный Кодекс РСФСР формально не признан утратившим силу, однако он действует только в случаях, если он не противоречит более поздно принятому законодательству^[1].

Предметом исследования является договор найма жилого помещения, а объектом – отношения, складывающие по вопросам договора найма жилого помещения.

Целью исследования является изучить особенности функционирования договора найма жилого помещения, это достигается путем решения следующих задач:

• изучить понятие и сущность договора найма жилого помещения в российском законодательстве;
• выявить элементы договора найма жилого помещения;
• провести сравнительный анализ договора найма жилого помещения с иными договорами в РФ;
• выявить проблемы правового регулирования договора найма жилого помещения и разработать пути их решения.

В данной работе используются следующие методы исследования: изучение и анализ научной литературы, сравнение различных точек зрения, а также ознакомление со статистическими данными и их анализ.

В ходе написания исследования автор изучил фундаментальные научные исследования отечественных и зарубежных ученых по обозначенной теме.

Глава 1. Теоретические основы договора найма жилого помещения в российском законодательстве

Понятие и сущность договора найма жилого помещения в российском законодательстве

В последние время в правовом обществе граждане часто стали предоставлять жилые помещения во владение и пользование другим лицам без заключения договора найма жилого помещения. Однако отсутствие данного договора может породить множество спорных ситуаций и правовых конфликтов, ввиду чего правильно составленный договор является не только выраженной формой согласия на порождение обязательств, но и инструментом защиты.

Исходя из содержания ст. 673 ГК РФ, возможно посредством выводного способа дать понятие жилого помещения: «Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, а именно жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры»^[2].

Договор найма жилого помещения – один из видов гражданскоправовых договоров, но также является основным договором жилищного права. Он выступает в качестве одного из оснований предоставления жилого помещения и пользования этим помещением.

Законодательство последних лет разделило на договоры социального найма и коммерческого найма, исходя из обязательств, возникающих по договору найма жилого помещения.

В статье 671 ГК РФ содержится общее понятие договора найма жилого помещения, определены его стороны и условия.

Договор найма жилого помещения является разновидностью договора аренды. Содержание договора найма жилого помещения составляет «предоставление жилого помещения» (ст. 673 ГК РФ) «во владение и пользование для проживания в нем «за плату» (ст. 682 ГК РФ).

В содержании договора необходимо указать существенные условия договора, к которым относятся условия о предмете договора и плате за жилое помещение^[3].

Основания, условия и порядок заключения договора социального найма жилого помещения, а также права и обязанности проживающих в нем лиц регулируются жилищным законодательством (Жилищным кодексом Российской Федерации и другими нормативными актами).

Предметом договора найма жилого помещения является жилое помещение, которое должно быть индивидуализировано посредством указания его местонахождения (адрес, общая и жилая площадь, количество комнат и т. п.). Согласно ст. 682 ГК РФ, размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон. Если в договоре сроки арендных платежей не указаны, оплата производится ежемесячно.

Договор найма жилого помещения может быть заключен на срок, не превышающий пять лет. Если срок в договоре не указан, он считается заключенным на пять лет в соответствии со ст. 683 ГК РФ.

В случае заключения договора на срок менее одного года действует ряд ограничений:

• недопустимость сдачи жилого помещения в поднайм;
• отсутствие преимущественного права на заключение договора найма на новый срок в случае смерти нанимателя. Однако данные ограничения возможно обойти посредством внесения в содержание договора условия о праве сдачи помещения в поднайм.

При заключении договора найма на срок не менее года требуется обязательная государственная регистрация обременения (ограничения) права собственности на жилое помещение, которое возникает на основании договора найма. Заявление о регистрации ограничения на жилое помещение подается в Федеральную службу государственной регистрации кадастра и картографии не позднее чем через один месяц со дня заключения. За несоблюдение срока подачи заявления предусмотрена административная ответственность в виде штрафа в размере 5 000 рублей^[4].

Субъектный состав договорных отношений. В них есть две стороны: кредитор и должник. В рассматриваемых обстоятельствах они именуются как наймодатель и наниматель. Договор имеет двусторонний характер, любая из сторон договора найма жилья может быть как кредитором, так и должником в зависимости от ситуации.

Четкое определение фигуры наймодателя имеет значение не только при выявлении той организации, с которой наниматель состоит в обязательственных правоотношениях по договору найма жилого помещения, но и при выяснении, кто может выступать стороной в возможных судебных процессах по жилищным спорам.

Наймодателем выступают гражданин или юридические лица (как коммерческие, так и некоммерческие организации). Гражданин должен иметь на праве собственности любое количество жилых помещений. Гражданин систематически сдающий жилое помещение должен зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель (статья 11 НК РФ). Этим и отличается ст.671 ГК РФ от ст.51 ЖК РФ, исходившей из того, что наймодателем могут выступать лишь государственные предприятия, учреждения, организации, жилищно-эксплуатационные организации, являющиеся подразделениями исполнительной власти.

Таким образом, собственники – это граждане, юридические лица, Российская Федерация, ее субъекты, муниципальные образования. Собственник может управомочить других лиц представлять их интересы при заключении договора найма жилого помещения. От имени Российской Федерации, ее субъектов, муниципальных образований в качестве наймодателей выступают госорганы и органы местного самоуправления, чаще всего жилищно-эксплуатационные органы.

Разновидностью договора найма жилого помещения является договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования. Наймодателем в данном случае выступают соответствующие подразделения госорганов и органов местного самоуправления, а также государственные и муниципальные предприятия, учреждения. Нанимателями являются только граждане, принятые в установленном порядке на учет (включенные в очередь) для предоставления им жилого помещения. Порядок такого учета определяют субъекты Российской Федерации^[5].

Отношения пользования жилыми помещениями – основа жилищных отношений вообще, поскольку именно в них реализуется конкретная потребность гражданина в жилом помещении. Жилищные отношения пользования жилыми помещениями регулируются главным образом нормами гражданско-правового характера. Поэтому эти правоотношения представляют собой разновидность гражданского правоотношения.

Таким образом, при отсутствии договора найма жилого помещения наниматель, который пользуется предоставленным ему жилым помещением, не будет нести фактически никакой гражданско-правовой ответственности ни за его сохранность, ни за сохранность того имущества, которое в нем есть. Учитывая тот факт, что договор найма жилого помещения не требует нотариального удостоверения, затраты на его заключение минимальны.

Элементы договора найма жилого помещения

К элементам любого договора относятся стороны договора, форма, срок, цена, содержание договора и существенные условия договора. Остановимся на ряде из них более подробно.

Так, в статье 674 ГК РФ предусмотрено, что договор найма жилого помещения имеет письменную форму, при этом договор найма жилого помещения не подлежит государственной регистрации, однако государственной регистрации подлежит обременение жилого помещения, что связано с защитой прав нанимателей.

В качестве сторон по договору найма жилого помещения выступают наймодатель и наниматель, при этом в отношении последнего есть ряд ограничений.

В качестве наймодателя могу выступать любые правоспособные и дееспособные субъекты гражданского права, которые либо являются собственниками сдаваемого имущества, либо представителями таковых.

Согласно положению статьи 677 ГК РФ в качестве нанимателя по договору найма жилого помещения могут выступать только граждане. При этом ряд исследователей полагают, что такие граждане должны быть обязательно совершеннолетними, наниматель должен быть не просто совершеннолетним, а полностью дееспособным^[6].

Из изложенного следует, что юридическое лицо может быть стороной по договору найма жилого помещения только со стороны наймодателя. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан посредством заключения договора найма жилого помещения.

Отметим, что особенностью договора найма жилого помещения является и то, что в ГК РФ определен круг лиц, которые имеют право пользования жилым помещением вместе с нанимателем – постоянно проживающие с ним лица. Отметим, что в данном случае абсолютно не надо быть членом семьи нанимателя. На наш взгляд подобная ситуация является вполне разумной и связана с свободой выбора нанимателем лица, с которым он хочет проживать.

Однако правовое положение лиц, проживающих с нанимателем имеет свою специфику, что с вязано с тем, что такие лица наделены равными с нанимателем правами, однако за свои действия ответственности перед наймодателем не несут. За их действия полностью отвечает наниматель.

При этом, согласно части 4 статьи 677 ГК РФ граждане, которые постоянно проживают вместе с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все лица, постоянно проживающие в жилом помещении, несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае такие граждане являются сонанимателями.

Ряд исследователей полагают, что наймодатель не вовлечен в рассмотрение вопроса о необходимости изменения статуса лиц, постоянно проживающих с нанимателем, потому что такое изменение не создает для него каких-либо дополнительных обязанностей.

Однако отметим, что увеличение числа нанимателей влечет и увеличение числа лиц, которые могут требовать от наймодателя соблюдения их прав, например права на передачу жилого помещения по договору поднайма, преимущественное право на заключение договора на новый срок и др. Поэтому с вышеуказанной позицией мы согласиться не можем.

Отсутствие в законе указания на обязательность согласования вышеуказанных действий с наймодателем не укладывается в рамки обычного понимания договора как соглашения его сторон, стоит согласиться.

Постоянно проживающие с нанимателем граждане всегда должны считаться сонанимателями, если иное не установлено соглашением между ними. Это позволяет отличать их от временных жильцов и поднанимателей по отношению к нанимателю. Мы полагаем необходимым согласиться с мнением о возникновении как прав, так и обязанностей у сонанимателей как стороны по договору.

Отметим, что статьей 675 ГК РФ предусмотрено важное условие, которое обеспечивает стабильность и защиту прав нанимателей при заключении договоров найма жилого помещения: при переходе права собственности на жилое помещение нет расторжения или изменения условий договора найма такого помещения, новый собственник становится стороной по договору найма жилого помещения на ранее указанных условиях. Происходит только замена сторон в договоре (наймодателя)^[7].

Следующий элемент договора найма жилого помещения – цена договора. Цена по договору найма жилого помещения устанавливается договором, если иное не установлено законом. Так, согласно части 1 статьи 682 ГК РФ, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.

Применительно к договору найма жилого помещения существенным условием является условие о предмете договора. В договоре найма жилого помещения должны быть в обязательном порядке приведены все данные, позволяющие определенно (однозначно) установить имущество, которое должно быть передано нанимателю в качестве предмета найма. Кроме того, строго целевой характер использования жилого помещения влияет на решение вопроса о возможности или невозможности сдавать в наем помещение, которое перестало отвечать требованиям пригодности для проживания. Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством (п.1 ст.673 ГК РФ).

Таким образом, договор найма касается только жилых помещений и если одна сторона передает другой в пользование за плату жилую квартиру, то заключается договор найма, но если жилое помещение передается юридическому лицу, то заключается договор аренды. Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. В случае отсутствия в договоре найма жилого помещения данных о жилом помещении, подлежащем передаче нанимателю, такой договор считается незаключенным.

Глава 2. Правовой анализ законодательства в области договора найма жилого помещения

Сравнительный анализ договора найма жилого помещения с иными договорами в РФ

Договора аренды и найма жилых помещений выполняют одну правовую функцию: определяют правовые отношения между собственником жилья и лицом, который арендует эту жилую площадь. Эти договора устанавливают правоотношения, по которым, одно лицо (владелец имущества) передает второму, право им пользования на определенных условиях.

Несмотря на общие черты, названные договора имеют ряд существенных различий, регулируются двумя разными статьями закона.

Главой 35 Гражданского кодекса РФ устанавливается порядок заключения договора найма жилого помещения, а также права и обязанности, по которым данный договор заключается только между физическими лицами (собственником и нанимателем).

Основные принципы договора найма:

• соглашение может быть как долгосрочным (на 5 и более лет), так и краткосрочным (не более одного года - такое соглашение не нужно регистрировать в специальном государственном реестре);
• если срок действия договора не окончен, его прекращение возможно только по решению суда;
• в случае заключения договора найма между физическим и юридическим лицом, он будет недействительным и не повлечет никаких прав и обязанностей лиц, которые его подписали^[8];

Сдача квартиры в аренду или наём жилого помещения — это правовые понятия. Они схожи по своей сути, но и содержат различия, и это необходимо учитывать.

Под термином аренда понимается письменное соглашение между собственником имущества (арендодателем) и лицом, берущим во временное пользование предоставленную площадь (арендатором).

Наем — вид арендных отношений, который действует на основании взятых имущественных обязательств между представителем помещения (наймодателем) и противоположной стороной (нанимателем).

При заключении договоров аренды и найма жилого помещения в правовом документе прописываются следующие позиции:

• предмет соглашения;
• сумму и порядок расчетов;
• временной промежуток;
• дополнительные требования.

В обоих случаях прописываются данные паспорта, дата заключения, подписи. По своей сути в договорах аренды и найма разные субъекты договоров.

Между физическими лицами заключается договор о найме квартиры, который может быть долгосрочным или краткосрочным. Между владельцем и юридическим лицом - договор аренды. Он не может быть долгосрочным или краткосрочным (если время действия более 1 года, соглашение должно быть зарегистрировано в специальном реестре).

Права арендодателя в части разрыва договоров законодательно более защищены в отличие от наймодателя.

В плане досрочного прекращения действия договора найма более защищен наниматель жилого помещения, так как физические лица, не имеющие в собственности жилья, находятся под защитой государства на всех уровнях. Это является ключевым моментом при определении правоотношений при функционировании договора найма.

Правоотношения по договору аренды направлены на регулирование деятельности физических и юридических лиц, поэтому тут более защищен собственник жилого помещения, так как арендатор жилья получает прибыль от данной сделки и находится в более выгодном положении. В этом случае государство защищает права физического лица (собственника) по сравнению с юридическим лицом.

Многие собственники жилья при возникновении проблемы сдачи его в наем гражданам, пытаются составить договор аренды. Такие правоотношения возможны, но в случае возникновения разногласий, если дело доходит до суда, в невыгодном положении оказывается именно арендодатель. Так как суд может признать данное соглашение долгосрочным наймом и обязать собственника жилья выполнять обязанности, возложенные данным договором, на протяжении 5 лет при отсутствии нарушений в исполнении своих обязанностей со стороны квартиранта^[9].

Одним из отличительных признаков договоров найма от договора аренды жилого помещения является возможность нанимателя жилья зарегистрировать, или прописать квартиранта и членов его семьи. Прописка может быть необходима нанимателям для получения каких либо льгот, в том числе и субсидий, постановку на очередь в детский сад или для обращения в поликлинику по месту жительства. При расторжении договора найма заставить освободить, и тем более выписать уже живущих жильцов будет проблематично. Вселить новых жильцов, не решив проблему с прежними, будет невозможно. Поэтому обычно, если наниматели просят прописать их, собственник регистрирует жильцов по временной регистрации.

При заключении договора аренды прописываются пункты, по которым возможно его досрочного прерывание: в случае ненадлежащего исполнения обязанностей сторон либо по решению суда.

В отличие от него договор найма можно разорвать только после окончания срока его действия или по решению суда.

Соглашение по найму, в отличие от договора аренды не нужно регистрировать в специальном реестре. К соглашению о найме можно применять некоторые положения аренды, и наоборот, если главами Гражданского Кодекса, которые дают основные понятия этих правоотношений, не регулируются некоторые спорные вопросы.

Основания для прекращения договора найма жилого помещения:

• задолженность по оплате жилья, а также за коммунальные услуги со стороны нанимателя должна составлять более 6 месяцев (для долгосрочного соглашения). При краткосрочном соглашении – от двух месяцев. - периодическое нарушение общественного порядка со стороны нанимателей, в том числе ведение аморального образа жизни;
• повреждение квартиросъемщиками имущества и инженерных сетей помещения (в том числе затопление соседей, создание предпосылок для возгорания и др.).
• получение квартиросъемщиком дополнительной прибыли при сдаче данного жилья в субнайм либо заселение в жилое помещение посторонних лиц без согласия собственника.

В остальных случаях выселить квартирантов практически не возможно. В основном данные правоотношения чаще всего используются для коммерческих объектов, но иногда компания (предприятие) арендуют жилое помещение для размещения своих работников.

В договоре аренды в обязательном порядке прописывается возможность досрочного разрыва без вмешательства суда, при условии возникновения ситуаций таких как задержка с оплатой за жилье и другие.

При решении вопроса о составе договора аренды с методологической точки зрения необходимо обратить внимание то обстоятельство, что когда речь идет об условиях договора, то имеется в виду аренда как сделка, а не правоотношение и не устный или письменный либо нотариально (регистрационно) оформленный текст, поскольку договорные условия - это соглашение, закрепляющее правило поведения сторон, имеющее установленное законодательством форму, находящееся в области возникновения, изменения или прекращения договорных обязательств. Но указанные характеристики взаимосвязаны.

Применительно к исследуемой проблеме данный факт проявляется, прежде всего, в то, что состав условий аренды - сделки определяет существо аренды - правоотношения и в той или иной мере закрепляется в аренде - тексте.

Поэтому взаимосвязь аренды - сделки и аренды правоотношения проявляется в следующем. Для того чтобы решить, какие условия договора законодатель относит к числу существенных, необходимо обратиться к этимологическому значению термина "существенный". Представляется, что основное значение указанного термина применительно к условиям аренды - сделки в том, что под существенностью этого условия понимается его участие в формировании существа данного договорного обязательства. Кроме того, "существенный" значит свидетельствующий о существовании^[10].

Затрагивая конструктивную значимость договора аренды (имущественного найма), отметим объективную необходимость в наличии многосистемного подхода, поскольку аренда, являясь многогранным правовым явлением, выступает в качестве основания возникновения правоотношений, самим правоотношением, а также необходимой формой общественных отношений, адаптирующей объективные правовые нормы, применительно к конкретным субъектам правоотношений. Более того, теоретическая ценность заключается в необходимости разграничения указанных форм аренды.

Проблемы правового регулирования договора найма жилого помещения и пути их решения

В вопросах правового регулирования договора найма на сегодняшний день существует множество дискуссий. Однако, прежде всего, начнём с нормативно-правовых актов. В Российской Федерации регулирующим актом выступает Гражданский Кодекс, а именно ст. 671, где сказано: «По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.» Здесь необходимо сделать акцент на том, что в Жилищном Кодексе РФ закреплен другой вид найма – социальный, который не идентичен по своей правовой природе исследуемому нами объекту. В теории договор найма, закрепленный в Гражданском кодексе Российской Федерации, именуется коммерческим. На фоне такого легального закрепления, которое ярко транслирует тот факт, что договор найма образуется на базе двух отраслей – жилищного и гражданского, возникает ряд коллизий. Во-первых, какой нормативно-правовой акт преобладает приоритетом: Гражданский или Жилищный кодекс? Во-вторых, отображаются ли на договоре найма жилого помещения изменения в Гражданский кодекс относительно недвижимого имущества?^[11]

Жилищное законодательство является специальной частью в данном вопроса. Постановление Пленума Верховного Суда № 14 говорит следующее относительного схожих коллизий: «…жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений, судам следует иметь в виду, что гражданское законодательство в отличие от жилищного законодательства регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений)». Таким образом, по этому вопросу можно сделать вывод, что отсутствие регулирующих норм в Жилищном кодексе порождает приоритет Гражданского кодекса. Приоритет жилищного законодательства возникает исключительно из-за прямых отсылок к его нормам.

Следующая полемика возникает вокруг соотношения договора аренды и договора найма жилого помещения. Так, в современных доктринах сформировались две противоположные точки зрения:

1.) Договор найма жилого помещения – это разновидность договора аренды

2.) Это два разных вида договоров.

Итак, как мы уже сказали некоторые правоведы выдвигают версию о том, что данные термины абсолютны идентичны, так как согласно доктринальному толкованию не имеют абсолютно никаких характерных отличающих черт. Однако противоположная точка зрения также не менее сильна по своей аргументацией. Такое соглашение невозможно полностью подтвердить, так как терминологические единицы «найм» и «аренда» являются отдельными феноменами в категориальном аппарате правовой теории. Поэтому можем сделать вывод, что главным различием между данными юридическими договорами выступает именно объект и предмет, относительно которого и преследуется цель подписания договора. Кроме того, ряд ученых добавляют, что главной целью при заключении договора является использование, чаще всего, помещения в коммерческих целях. При договоре найма первостепенными задачами выступает приобретение в пользование помещения для проживания в нём^[12].

В связи с этим, было бы логичным внести ряд изменений в гл. 35 Гражданского кодекса, где можно конкретизировать, что к договору найма применяются положения договора аренды, если это не порождает коллизию с иными положениями договора найма.

Однако глава 35 Гражданского кодекса также содержит некоторые пробелы. Например, не указаны последствия невыполнения обязанностей сторон, отсутствует алгоритм реализации условий договора, а также нет перечня многих прав и обязанностей. Большинство положений указаны весьма поверхностно, что порождает определенные проблемы на практике.

Таким образом, подводя итог данного исследования можем сделать следующие выводы. Действующее законодательство нуждается в корректировке, так как гл. 35 Гражданского кодекса РФ не совершенна в части подробного изложения прав и обязанностей сторон договора найма жилого помещения. Еще одной важной проблемой выступает вопрос о соотношении гражданского и жилищного законодательства, так как договор найма жилого помещения несет в себе смешанную природу двух отраслей права. Все перечисленные моменты необходимо учесть, так как право на жилище, как это уже говорилось в начале, является конституционным правом, следовательно, должно реализовываться в полной мере.

Заключение

Договор найма жилого помещения – один из видов гражданскоправовых договоров, но также является основным договором жилищного права. Он выступает в качестве одного из оснований предоставления жилого помещения и пользования этим помещением.

Законодательство последних лет разделило на договоры социального найма и коммерческого найма, исходя из обязательств, возникающих по договору найма жилого помещения.

В статье 671 ГК РФ содержится общее понятие договора найма жилого помещения, определены его стороны и условия.

Также, было выявлено, что при отсутствии договора найма жилого помещения наниматель, который пользуется предоставленным ему жилым помещением, не будет нести фактически никакой гражданско-правовой ответственности ни за его сохранность, ни за сохранность того имущества, которое в нем есть. Учитывая тот факт, что договор найма жилого помещения не требует нотариального удостоверения, затраты на его заключение минимальны.

На наш взгляд, в целях предотвращения наступления спорных ситуаций касательно периодичности внесения арендных платежей и срочности договора на законодательном уровне необходимо среди обязательных элементов договора найма жилого помещения закрепить график расчетов между сторонами договора.

Таким образом, подводя итог данного исследования можем сделать следующие выводы. Действующее законодательство нуждается в корректировке, так как гл. 35 Гражданского кодекса РФ не совершенна в части подробного изложения прав и обязанностей сторон договора найма жилого помещения. Еще одной важной проблемой выступает вопрос о соотношении гражданского и жилищного законодательства, так как договор найма жилого помещения несет в себе смешанную природу двух отраслей права. Все перечисленные моменты необходимо учесть, так как право на жилище, как это уже говорилось в начале, является конституционным правом, следовательно, должно реализовываться в полной мере.

Список использованных источников

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. № 32. Ст. 3301.
2. Афанасьев, И. В. Сервитут в гражданском праве : монография / И. В. Афанасьев. — М.: Издательство Юрайт, 2019. — 154 с. — (Серия : Актуальные монографии). — ISBN 978-5-534-09276-9. — Режим доступа : www.biblio-online.ru/book/1D0BB918-FB2E-4579-9DF5-C37CB89FF5A5.
3. Белов, В. А. Что изменилось в Гражданском кодексе?: практ. пособие / В. А. Белов. — 3-е изд. — М.: Издательство Юрайт, 2019. — 321 с. — (Серия : Профессиональные комментарии). — ISBN 978-5-534-08128-2. — Режим доступа: www.biblio-online.ru/book/C9CC7868-0A69-417B-9669-8E0121774B26.
4. Белов, В. А. Юридические факты в гражданском праве: учеб. пособие для бакалавриата и магистратуры / В. А. Белов. — М.: Издательство Юрайт, 2019. — 450 с. — (Серия: Бакалавр и магистр. Модуль). — ISBN 978-5-534-00651-3. — Режим доступа : www.biblio-online.ru/book/96598783-6BCF-435E-9025-37685677B8A7.
5. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 2: Договоры о передаче имущества. – М.: Статут, 2020 г.
6. Волконская, С. А. Договор найма жилого помещения в рамках современного законодательства России// Вестник современных исследований. – 2020. – № 1-3(31). – С. 15-17. – EDN GDAMXQ.
7. Гаврик, А. Е. Вопросу о правовом регулировании договора найма жилого помещения// Эпомен. – 2019. – № 23. – С. 82-85. – EDN PNUQSR.
8. Гущин, В. В. Наследственное право России: учебник для академического бакалавриата / В. В. Гущин, В. А. Гуреев. — 3-е изд., перераб. и доп. — М. : Издательство Юрайт, 2019. — 467 с. — (Серия : Бакалавр. Академический курс). — ISBN 978-5-534-03883-5. — Режим доступа: www.biblio-online.ru/book/25BDE47F-6B2C-4C9E-B0B0-2A3875F3249E.
9. Дятлова, К. Е. Проблемы правового регулирования договора найма жилого помещения// Аллея науки. – 2021. – Т. 1. – № 4(55). – С. 814-817. – EDN QODLLE.
10. Елисеев И.В. Дарение (глава 31) // Гражданское право: Учебник. Т. 2 / под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. М., 2018 г.
11. Зенин, И. А. Гражданское право. Общая часть: учебник для академического бакалавриата / И. А. Зенин. — 19-е изд., перераб. и доп. — М.: Издательство Юрайт, 2019. — 489 с. — (Серия: Бакалавр. Академический курс). — ISBN 978-5-534-10046-4. — Режим доступа: www.biblio-online.ru/book/6F3F78F2-AF5D-46F1-A5A6-5C234EF30CF7.
12. Зенин, И. А. Гражданское право. Особенная часть: учебник для академического бакалавриата / И. А. Зенин. — 19-е изд., перераб. и доп. — М.: Издательство Юрайт, 2019. — 295 с. — (Серия: Бакалавр. Академический курс). — ISBN 978-5-534-10048-8. — Режим доступа: www.biblio-online.ru/book/4C5659FB-612C-42CF-A52B-9A45C030C352.
13. Лисицкая, А. А. Договор найма жилых помещений// Аллея науки. – 2019. – Т. 1. – № 5(32). – С. 655-661. – EDN MQRWGU.
14. Мандрыка, Е. В. Правовое регулирование договора найма жилого помещения как типа гражданско-правового договора и его видов / Е. В. Мандрыка, Н. Н. Мандрыка // Семейное и жилищное право. – 2022. – № 5. – С. 31-34. – DOI 10.18572/1999-477X-2022-5-31-34. – EDN ESNOTG.
15. Маслова, А. А. Особенности правового регулирования договора найма жилого помещения / А. А. Маслова // Актуальные проблемы правоприменения и управления на современном этапе : Сборник статей по материалам национальной заочной научно-практической конференции, Ставрополь, 17–18 июня 2019 года. – Ставрополь: Общество с ограниченной ответственностью "Издательско-информационный центр "Фабула", 2019. – С. 266-269. – EDN BINUQI.
16. Ноздрина, Н. А. Сравнительный анализ договора аренды и договора найма жилого помещения в РФ// Прорывные научные исследования как двигатель науки : сборник статей Международной научно-практической конференции, Тюмень, 26 апреля 2019 года. – Тюмень: Общество с ограниченной ответственностью "ОМЕГА САЙНС", 2019. – С. 90-94. – EDN ZDTPGP.
17. Пушкина, А. В. Сравнительная характеристика различных видов договора найма жилого помещения// Научные труды. Российская академия юридических наук / Российская академия юридических наук, ООО «Издательство «Юрист». – Москва : Общество с ограниченной ответственностью «Издательство «Юрист», 2019. – С. 487-493. – EDN IXEYXC.
18. Соломин С.К., Соломина Н.Г. Гражданское право: отдельные виды договоров: учебник / С.К. Соломин, Н.Г. Соломина. — М.: Юстицинформ, 2018 г. — 380 с. — Режим доступа: https://online.tusur.ru/mod/resource/view.php?id=18465 .
19. Тизикбаев, А. Н. Договор найма жилого помещения и его виды: проблемы соотношения / А. Н. Тизикбаев // Инновационный путь развития как ответ на вызовы нового времени : сборник статей Международной научно-практической конференции, Таганрог, 10 апреля 2021 года. – Уфа: Общество с ограниченной ответственностью "Аэтерна", 2021. – С. 131-133. – EDN DFGJCY.
20. Тищенко, В. И. Элементы договора найма жилого помещения// Актуальные научные исследования в современном мире. – 2019. – № 6-4(50). – С. 115-118. – EDN SQPFME.
21. Чачашвили, В. Б. Проблемы разграничения договора аренды жилых помещений и договора найма// Аллея науки. – 2021. – Т. 1. – № 4(55). – С. 817-820. – EDN AFENCE.