Рынок недвижимости в России: проблемы и перспективы

ВВЕДЕНИЕ

Целью производственной практики (научно-исследовательской работы) являлось формирование и закрепление компетенций, связанных с организацией научных исследований в современных условиях.

Задачами научно-исследовательской практики являлись:

• выработка теоретических навыков по выбору правильных организационных действий, необходимых для проведения научных исследований в современных условиях;
• формирование профессиональных навыков по организации и проведению научных исследований, в том числе в составе научного коллектива;
• - формирование практических навыков правильного применения выбранных методов и способов организации научного исследования.

Процесс прохождения практики способствовал формированию следующих компетенций:

• - ПК-4 - способность на основе описания экономических процессов и явлений строить стандартные теоретические и эконометрические модели, анализировать и содержательно интерпретировать полученные результаты;
• - ПК-5 - способность анализировать и интерпретировать финансовую, бухгалтерскую и иную информацию, содержащуюся в отчетности предприятий различных форм собственности, организаций, ведомств и т.д. и использовать полученные сведения для принятия управленческих решений;
• - ПК-6 - способность анализировать и интерпретировать данные отечественной и зарубежной статистики о социально-экономических процессах и явлениях, выявлять тенденции изменения социально-экономических показателей;
• - ПК-7 - способность, используя отечественные и зарубежные источники информации, собрать необходимые данные, проанализировать их и подготовить информационный обзор и/или аналитический отчет;
• ПК-8 - способность использовать для решения аналитических и исследовательских задач современные технические средства и информационные технологии.

В соответствии с учебным планом производственная практика (научно- исследовательская работа) проходила в ГАОУ ВО ЛО «Ленинградский государственный университет имени А.С. Пушкина», на кафедре экономики и управления.

Сроки проведения: с 23.01.2022 г. по 01.02.2022 г.

Тема НИР: Рынок недвижимости в России: проблемы и перспективы.

1. КРАТКАЯ ПРОГРАММА НАУЧНОГО ИССЛЕДОВАНИЯ

Научное исследование является одним из видов познавательной деятельности, представляющий собой процесс выработки новых научных знаний. Данный процесс направлен на достижение осознанно поставленной цели и четко сформулированных задач. Основными этапами научного исследования являются следующие:

− выбор темы исследования;

− определение объекта и предмета исследования;

− определение цели и задач;

− формулировка названия работы;

− разработка гипотезы;

− составление плана исследования;

− работа с литературой;

− выбор методов исследования;

− организация условий проведения исследования;

− проведение исследования (сбор материала);

− обработка результатов исследования;

− формулирование выводов;

− оформление работы.

Актуальность выбранной темы заключается в том, что рынок недвижимости является одним из наиболее активно развивающихся сегментов рынка недвижимости, кроме того, обладает особой социальной нагрузкой. Обеспеченность жильём и его доступность непременно влияют на уровень жизни населения, воздействует на уровень рождаемости и темп роста населения. Рынок недвижимости представляет собой конкретную совокупность механизмов, с помощью которых происходит перераспределение зданий, сооружений и другого имущества между собственниками и пользователями на основе принципов конкурентного спроса и предложения.

Целью научной исследовательской работы является анализ рынка недвижимости в России.

Для достижения поставленной цели выдвигаются следующие задачи: изучить теоретические особенности функционирования рынка недвижимости в РФ; проанализировать статистические данные рынка недвижимости в РФ; выявить актуальные проблемы рынка недвижимости в РФ; выявить перспективы и тенденции развития рынка недвижимости в РФ.

Объектом исследования является Россия.

Предметом исследования является рынок недвижимости РФ.

План проведения исследования включает ознакомление с ресурсами, необходимые для проведения научно-исследовательской работы; составление краткой программы научного исследования; поиск и обработка литерату ры по выбранной теме; составление аннотированного списка; обработка и анализ литературы.

Методологической базой данной научно-исследовательской работы являются научные положения, отраженные в публикациях, посвященных вопросам, связанных с анализом рынка недвижимости.

Методы исследования, применяемые в рамках данной работы - анализ, синтез, наблюдение.

Информационно-справочная база исследования представляет собой следующие разделы:

• ГОСТ 7.32 – 2017 СИБИД «Отчет о научно-исследовательской работе»;
• термины и определения по дисциплинам специальности;
• библиотека рекомендуемой литературы (книги статьи; каталоги, методическая литература) либо в полнотекстовом варианте, либо в виде библиографических данных.

2. АННОТИРОВАННЫЙ СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ ПО ТЕМЕ ИССЛЕДОВАНИЯ

1. Овчинникова, И. А. Проблемы развития рынка недвижимости в России / И. А. Овчинникова, П. А. Лашина // Новая наука: история становления, современное состояние, перспективы развития: сборник статей Международной научно-практической конференции, Новосибирск, 27 февраля 2022 года. – Уфа: Общество с ограниченной ответственностью "ОМЕГА САЙНС", 2022. – С. 36-38. – EDN YUETNN.

Сегодня рынок недвижимости имеет все традиционные составляющие: рынок земельных участков, рынок жилья, рынок нежилых помещений. В статье раскрыты этапы его развития. А рассматривая его в историческом контексте он двигается в правильном направлении.

2. Галиуллина, Г. Ф. Государственное регулирование рынка недвижимости в России: современные вызовы и проблемы / Г. Ф. Галиуллина, А. Ф. Хабибуллина, С. А. Ханнанова // Вестник Алтайской академии экономики и права. – 2022. – № 11-2. – С. 221-225. – DOI 10.17513/vaael.2554. – EDN LPMENN.

В современных условиях в России происходит переформатирование рынка недвижимости, так как всё большее число фирм и граждан вовлекаются в операции, связанные с рынком недвижимости, и при этом отмечается высокий рост цен на строительные материалы, с одной стороны, и снижение доходов россиян, с другой. Основные цели государственного регулирования рынка недвижимости: контроль деятельности всех субъектов рынка недвижимости, привлечение финансовых инвестиций в экономику страны, повышение уровня эффективности использования объектов недвижимости. С 2000 года государство относительно эффективно применило экономические методы поддержки, которые способствовали формированию восстановительной тенденции рынка недвижимости и экономики страны в период распространения короновирусной инфекции. В условиях современных вызовов наиболее реалистичным видится вариант принятия регулятивных государственных мер, направленных на рост доходов россиян, так как снизить цены на стройматериалы в условиях мирового энергетического кризиса будет достаточно сложно.

3. Нехороших, И. Н. Роль государства на рынке недвижимости в России / И. Н. Нехороших // Регион: системы, экономика, управление. – 2021. – № 1(52). – С. 27-31. – DOI 10.22394/1997-4469-2021-52-1-27-31. – EDN PFUEIT.

Предмет. Государственное регулирование российского рынка недвижимости, перспективы и тенденции его развития.Тема. Рынок недвижимости выступает главным элементом экономики и звеном национального богатства государства. Роль обуславливается важностью удовлетворения потребностей общества в жилых, а также нежилых помещениях. Цели. Анализ рынка недвижимости в России, определение тенденций и перспектив его развития, исследование макроэкономических и региональных показателей и их динамики, состояние финансово - кредитной системы, структурные изменения экономики и инвестиционные условия, основные внешние и внутренние политические и экономические события, прямо или косвенно влияющие на поведение участников рынка, на доходы и накопления населения. Методология. Теоретические и практические методы исследования. Методы логического и сравнительного анализа.Результаты. В данной работе был проделан анализ статистических данных за период с 2016 по 2020 гг. по объемам ввода жилья в эксплуатацию, размерам предоставляемых ипотечных кредитов и темпу прироста цен. Основываясь на данных, относительно мультипликативного эффекта, сделан вывод о важности государственной поддержки рынка недвижимости в рамках спроса и предложения. Область применения. Рынок недвижимости в России. Выводы. Нестабильность в экономике и падение доходов как населения, так и бизнеса, повлекли снижение спроса на недвижимость. Поэтому были приняты меры господдержки в виде субсидирования ипотечных ставок, частичного погашения долга для отдельных категорий граждан, помощь молодым семьям, материнский капитал и др. Это позволило поддержать нуждающееся в жилье население, сохранить стабильность на рынке недвижимости, а также спасти от массового банкротства строительные и связанные с ними компании. Однако данные мероприятия повлекли за собой резкий рост цен на первичном, а затем на вторичных рынках, что негативно сказалось на покупательной способности.

4. Чимитова, И. З. О некоторых факторах динамики цен на рынке жилой недвижимости в России в 2020-2021 гг / И. З. Чимитова, Е. А. Николаева, А. О. Пиминова // Актуальные вопросы современной экономики. – 2022. – № 7. – С. 183-191. – EDN LLOPHN.

Право на жилище - основа многих других прав и свобод человека. В 2020-2021 гг. наблюдался значительный рост цен на жилую недвижимость, обусловленный социально-экономическими, демографическими, политическими факторами, осложненными пандемией COVID-19. Программы материнского капитала, льготной ипотеки и переход к проектному финансированию новостроек наряду с позитивными результатами привели к росту цен на жилье. Его удорожание связано и с проблемами в строительной отрасли. Реализация права на жилище сопряжена с проведением более эффективной экономической и социальной политики государства.

5. Гулькин, А. Д. Правовые основы регулирования рынка недвижимости в России / А. Д. Гулькин // Аллея науки. – 2020. – Т. 2. – № 5(44). – С. 485-489. – EDN BHFDXW.

В статье рассматривается особенности правового регулирования рынка недвижимости в Российской Федерации. Проанализированы проблемы данного оборота недвижимости. Данная статья позволяет рассмотреть правовое регулирование рынка недвижимости под разными углами. Приведены нормативные правовые акты РФ.

6. Шалдырван, К. С. Основные тенденции развития рынка недвижимости в России / К. С. Шалдырван // ПОКОЛЕНИЕ БУДУЩЕГО: Взгляд молодых ученых-2019 : Сборник научных статей 8-й Международной молодежной научной конференции, в 6-х томах, Курск, 13–14 ноября 2019 года / Ответственный редактор Горохов А.А.. – Курск: Юго-Западный государственный университет, 2019. – С. 472-476. – EDN WGHOOD.

7. Грицунова, И. В. Проблемы и перспективы развития рынка коммерческой недвижимости России / И. В. Грицунова, Т. Ю. Браиловская // Наука и инновации XXI века : Сборник статей по материалам VII Всероссийской конференции молодых ученых: в 2 т, Сургут, 30 октября 2020 года. – Сургут: Сургутский государственный университет, 2021. – С. 207-209. – EDN BLUDLE.

В статье рассмотрены проблемы, а также перспективы развития рынка коммерческой недвижимости России.

8. Перова, А. Н. Статистический анализ рынка жилой недвижимости России / А. Н. Перова // Актуальные вопросы современной экономики. – 2022. – № 5. – С. 821-825. – EDN DYGNAS.

В статье рассмотрено развитие рынка недвижимости в России в период после коронавирусной пандемии, а также после изменения условий по программе ипотеки с господдержкой. В рамках изучаемой проблемы было рассмотрена ситуация на рынке недвижимости и проведен статистический анализ общего количества сделок с недвижимостью и по видам договоров. Также была рассмотрена динамика цены за кв. метр в России на первичном рынке недвижимости, подобрана наилучшая аппроксимирующая кривая динамики и на её основе построен прогноз до конца 2022 г. Приведены возможные причины дальнейшего роста цены за кв. метро на рынке недвижимости в 2022 г. Была проанализирована текущая ситуация на рынке недвижимости и возможные дальнейшие тенденции.

9. Мужжакова, Е. А. Тенденции и прогнозы российского рынка недвижимости / Е. А. Мужжакова // Первая конференция научно-образовательного консорциума "Иваново", Иваново, 16–21 мая 2022 года. – Иваново: Ивановский государственный университет, 2022. – С. 391-393. – EDN VOPZBA.

С введением санкций в нашей стране произошли кардинальные изменения. В связи с неопределенностью среди субъектов рынка недвижимости в данной отрасли экономики наступило затишье - покупатели снимают квартиры с продажи, поскольку не знают, что делать с полученными деньгами, а покупатели не могут решиться на покупку из-за резкого повышения цен и «подорожания» ипотек.

10. Золотарева, С. В. Тенденции развития рынка жилой недвижимости России / С. В. Золотарева, Р. Г. Абакумов // Современные подходы к трансформации концепций государственного регулирования и управления в социально-экономических системах : сборник научных трудов 9-й Международной научно-практической конференции, Курск, 20–21 февраля 2020 года. – Курск: Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации, Курский филиал, 2020. – С. 175-178. – EDN DCRTFZ.

Статья посвящена актуальным проблемам российского рынка недвижимости и определяющим стоимостным факторам. Описано влияние фаз экономического развития и фаз развития рынка недвижимости во взаимосвязи с мировой экономикой. Представлены результаты регулятивных мер поддержки рынка недвижимости (программ) в ретроспективном разрезе.

3. МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ ИССЛЕДОВАНИЯ

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность выбранной темы заключается в том, что рынок недвижимости является одним из наиболее активно развивающихся сегментов рынка недвижимости, кроме того, обладает особой социальной нагрузкой. Обеспеченность жильём и его доступность непременно влияют на уровень жизни населения, воздействует на уровень рождаемости и темп роста населения.

Рынок недвижимости представляет собой конкретную совокупность механизмов, с помощью которых происходит перераспределение зданий, сооружений и другого имущества между собственниками и пользователями на основе принципов конкурентного спроса и предложения.

Сущность рынка недвижимости образовывают земельные участки, реконструируемые и расширяемые предприятия, сооружения и здания для различных целевых предназначений, деньги или финансовый капитал.

Рынок недвижимости, как саморегулирующаяся система, состоит из семи основных элементов: спрос, предложение, цена, маркетинг (мониторинг, ценообразование, анализ и прогнозирование), менеджмент (кадры, сделки, налоги, законы, инвестиции), инфраструктура (юридическая, рекламная, риэлторская, страховая, информационная) и деловые процедуры (аукцион, конкурс, тендер, оценка).

Основное отличие рынка жилья и недвижимости проявляется в его локальном характере. Другими словами, неперемещаемость - это определяющее качество недвижимости как товара. В конечном счёте, именно местоположение объекта недвижимости выступает главным фактором формирования стоимости, следовательно равновесная цена объектов недвижимости складывается на определённом территориальном рынке независимо.

В данной работе используются следующие методы исследования: изучение и анализ научной литературы, сравнение различных точек зрения, а также ознакомление со статистическими данными и их анализ.

В ходе написания исследования автор изучил фундаментальные научные исследования отечественных и зарубежных ученых по обозначенной теме.

3.1. Теоретические особенности функционирования рынка недвижимости

В России рынок недвижимости как рынок появился легально и официально, когда в 90-х годах появилось понятие «частная собственность» и после того как был принят закон «о приватизации государственных и муниципальных предприятий и о приватизации жилищного фонда». Это время становления брокерских фирм, которые занимались консультациями и посреднической деятельностью при сделках. Покупателями недвижимости становились в основном богатые люди, а продавали люди, попадавшие в финансовую зависимость и необходимость продажи жилья, вынуждала таким образом улучшать свои финансовое или жилищное положение. Так спрос на жилье со стороны платежеспособной части населения формировал уровень цен на жилье. В это время рынок недвижимости был более криминализирован, так как не было продуманных законодательных актов и механизмов защиты прав, как продавцов, так и покупателей. В начале пути рынок недвижимости был стихийным и неподдающимся управлению, ввиду отсутствия отработанных, отлаженных законов, проведения приватизации, защиты прав, невозможность проверки статуса в правовом и юридическом поле, почти призрачные гарантийные обязательства, которые и создают предпосылки криминализации рынка недвижимости. Существующий монополизм государственных, муниципальных органов власти и коммерсантов создает особо негативное влияние на продвижение и развитие рынка недвижимости. Создаются преграды и сложности при оформлении купли-продажи, оформлении прав на застройку земельных участков. Требования многочисленных утрясок и согласований с множеством кабинетов администрации и предприятиями, плюс необходимость предоплаты всевозможных сборов и непонятных услуг, цены на которые не всегда известны заранее и которые вырисовываются по мере оформления сделок, приводит к несправедливым экономическим условиям производства, создают ограничения доступа к земле и дальнейшей деятельности. Поэтому для развития и становления рынка недвижимости, для обеспечения безопасных сделок и соблюдение прав собственника необходимы правовые и законодательные акты, нормы и соблюдение всех процедур при совершении сделок по купле-продаже недвижимого имущества^[1].

К основным особенностям рынка можно отнести:

• сделки с недвижимостью влияют и затрагивают имущественные права собственников недвижимости в значительном диапазоне, которые вносят, изменения смотря какой конкретно объект недвижимости, и для осуществления сделки с недвижимостью необходимо большое количество юридических формальностей и естественно большой объем сопутствующих документов;
• финансирование сделок с недвижимостью может повлиять и жестко оказать влияние на конкурентоспособность рынка недвижимости;
• информация о состоянии рынка недвижимости бывает не всегда достоверна и своевременна, в неполном объеме, что значительно влияет на риски инвесторов, что приводит к снижению их заинтересованности к сделкам;
• недвижимость в отличие от других рыночных объектов не подлежит стандартизации, сортировке, нет образцов купли-продажи,
• операции на рынке недвижимости имеют существенные операционные издержки.

Для развития рынка недвижимости существуют несколько факторов:

• рост или спад в экономике или же ожидание такого роста или спада;
• возможности для приобретения недвижимости в финансовом плане, которые соответственно в свою очередь от стадии и степени экономического развития данной местности (региона) в зависимости от положения экономического развития (интенсивное развитие или застой) структура занятости и наличие рабочих мест;
• зависимость стоимости недвижимости от экономического развития данной местности (региона).

Рынок недвижимости являет собой сумму всех региональных местных рынков, которые могут значительно отличатся друг от друга ценами, рисками, разностью по эффективности инвестиционными вложениями в недвижимость и т.д.

В составе национального богатства любой экономики доля недвижимости занимает больше 50%. Рынок недвижимости имеет немаловажное значение и влияние на рынок вообще, так как для существования и нормального функционирования рынкам: труда, капитала, товаров и услуг и т.д. необходимо иметь в собственности или в аренде помещения.

Рынок недвижимости в России также подвержен существующим проблемам для переходной экономики, которые выражаются в нестабильности и неравномерности в развитии, как самого рынка, так и рыночных сегментов. Этому способствует и несовершенная законодательная база, и невысокая активность инвестиционных вложений, как граждан, так и юридических лиц, хотя и есть перспективные сферы вложения капитала.

Рынок недвижимости, опираясь на рыночные механизмы и законодательные акты государственного регулирования, является двигателем и обеспечивает:

• возведение объектов недвижимости передачу прав на нее;
• сохранение сбалансированных цен на объекты;
• контроль и эксплуатацию объекта недвижимости;
• заниматься инвестициями в недвижимость, впоследствии производя все необходимые операции по смене собственника;
• покупку и продажу объектов недвижимости;
• наследование, дарение, обмен;
• приватизирование;
• национализирование, деление имущества с учетом изменений, меняется и количество собственников;
• изменение уставного капитала, банкротство;
• вложение инвестиций в развитие недвижимости;
• внесение изменений в названия торговой марки, юридических реквизитов и др.;
• залоги, аренду;
• возможную передачу недвижимости (в хозяйственное ведение, оперативное управление или в безвозмездное пользование)^[2];
• получение постоянного дохода владельцам недвижимостью, которые не занимаются предпринимательством;
• ренту;
• пожизненное содержание с иждивенцем;
• занимается передачами в доверительное управление;
• заключает договора страхования разных видов и форм недвижимости.

Все это и есть – рынок недвижимости, который характеризуется экономическими спадами и подъемами, обладает цикличным характером.

1. Спад рынка недвижимости происходит при преобладании большого количества построенных объектов, зданий, которые тяжело продать, в связи, с чем цены стремительно падают и это обязательно радует покупателя. Если же идет повышенный спрос на вновь возводимые объекты, соответственно возникает рост цен, радуя продавца.

2. Специфика рынка недвижимости выражается в издержках (дополнительных расходах) покупателя и продавца при заключении сделок на услуги риэлтора. Так как эти услуги, доходят до 7% стоимости объекта, то крупные застройщики для снижения этих расходов, стараются создать у себя сбытовые структуры, которые снижают издержки почти в 2 раза.

Инвестиции в строительство - это всегда страх перед риском потери вложений (денег), поэтому инвестициями для приобретения элитного жилья и дорогостоящей недвижимости являются в свое основе так называемые «новые русские». Благодаря им и держится и развивается рынок недвижимости.

Несмотря на очевидные недостатки, в то же время мы наблюдаем изменения и в положительную сторону, что должно явиться основой для улучшения и стабилизации рынка недвижимости, и переходом на новую ступень развития и кардинально новое состояние: - недвижимость может заинтересовать инвесторов по вложению денег в возведение новых строительных объектов, инвестировать этот сегмент экономики все больше вызывающий интерес у граждан владеть и быть собственниками объектов недвижимости, в том числе и землей.

Для действия правовыми методами на рынке недвижимости назрела необходимость принятия на государственном уровне рычаги развития продуманных и привлекательных ипотечных кредитов в регионах, чтобы иметь условия гражданам приобретать жилье и решать свои жилищные проблемы с помощью ипотеки. Нужно качественно отрегулировать предоставление банковских услуг при предоставлении ипотечного кредита, необходимо решать вопросы коммерческого найма жилья которое находится в собственности у государства. Стоит обратить внимание и на проценты получаемые риэлторами за свои услуги, которые могут устанавливать повышенный процент от стоимости жилья при сделках, важно чтобы был принят закон о необходимости иметь профессиональные лицензии для деятельности на рынке недвижимости, занимающихся куплей-продажей. Нужен закон о рынке недвижимости, где должны быть оговорены и даны определения в едином ключе терминов и понятий, стандартизированы деятельность участников рынка и определены возможности государственного регулирования.

3.2. Анализ проблем рынка недвижимости в РФ

На октябрь 2022 года в России выявлено 14 926 строящихся домов, общая площадь которых составляет 132 918 721 м². Из этого объёма 3,3 млн м2 занимают апартаменты, жилые помещения составляют 10,5 млн. м² (табл. 1).

Таблица 1 - Показатели текущего жилищного строительства в России за 2022 г.

Основной объём текущего жилищного строительства застройщиками приходится на многоквартирные дома. В таких домах находится 97,0% строящихся жилых единиц. На дома с апартаментами приходится 2,6% строящихся жилых единиц. Доля блокированных домов составляет 0,4% строящихся жилых единиц.

Бюджет строительных проектов растёт, а вместе с этим потребность в новом фонде испытывают все отрасли промышленности, государственные предприятия и коммерция. Анализ рынка строительства показывает наличие структурных сдвигов, которые происходят за счёт планирования новых построек и целевых заказов.

Анализ системы строительства жилья в России показывает, что объем введенных объектов в жилищное строительство в 2022г. составляет 24,2 млн.м², что на 51,5 млн.м2 меньше, чем в 2021г. Самый большой объём ввода жилых домов зафиксирован в 2020 г. и составил 85,3 млн. м².

В последние годы застройщики продолжают обеспечивать потребности предпринимателей в офисных и торговых площадях (рис. 1).

Рис. 1 - Соотношение сегментов в коммерческой недвижимости в 2020-2022гг.

По данным рис. 2, большая часть нежилой недвижимости приходится на объекты общего назначения и офисы, и лишь малая часть на торговые площади, объекты производства и склады.

Если говорить о жилищных условиях, то очередь семей, стоящих на учёте для получения жилья, движется очень медленно. Представим, как предоставляется жилье для проживания российским семьям (рис.2).

Рис. 2 - Число семей, получивших жильё в 2004-2022 гг.

Рассматривая рис. 2, можно сделать вывод, что за 18 лет число семей, получивших жильё, сократилось на 154 000.

За 2022 год было построено и сдано в эксплуатацию 1070,6 квартир общей площадью 75,3 млн. м². В тройку лидеров по объёмам сданного жилья попали Московская и Ленинградская области, и Краснодарский край с объёмом жилищного строительства в 5,8% от сданной в эксплуатацию всей площади жилья по России в целом. Несмотря на то, что в Москве самая большая численность населения, по объёму сданного жилья в 2022 году она занимает второе место после Санкт-Петербурга, а на одного жителя приходится только 0,28 м² введённого в эксплуатацию жилья. Это самый низкий показатель из всех городов миллионников России.

Лидером по количеству сданных квадратных метров на душу населения является Краснодар, где сдали в эксплуатацию более 2 млн.м² за год. Это объясняется тем, что в Краснодаре существует огромный миграционный приток.

Выделим фундаментальные проблемы рынка недвижимости. Во - первых, подавляющая часть объектов недвижимости современной России обладает признаками не только физического, но и функционального и внешнего износа. Функциональный износ заключается в обесценении недвижимости в силу устаревших архитектурных, технических и иных решений, примененных при создании этого объекта. В ряде случаев функциональный износ неустраним. Внешний износ - это обесценение объекта в силу изменившихся условий окружающей (экономической, политической, экологической, правовой) среды.

Во - вторых, еще более негативной по сравнению с износом тенденцией следует считать проблему интенсивного введения рыночных отношений в сектор, который создавался не на рыночных принципах в сфере градостроительства, землепользования, архитектуры, налогообложения земли и недвижимости. По сути, на выстроенную по социалистическим принципам структуру рынка недвижимости наложена сетка рыночных норм и правил.

В - третьих, поистине системной проблемой является рынок жилой недвижимости в России. Менее чем за 20 лет наша страна из аграрной превратилась в индустриальную. Результат массового исхода граждан из аграрного сектора очевиден: вся история жилищного строительства в Советском Союзе - это история попыток разместить максимальное количество людей на минимальной площади. Даже типы жилых домов у нас называли именами вождей ("сталинки", "хрущевки", "брежневки"), и вся эта линия укладывается в стремление перейти от коммунальных квартир к тесным, но отдельным жилищам^[3].

При такой политике в сфере жилищного строительства, которая в принципе не подразумевала средний высокий уровень жизни человека, изначально не создавалась необходимая инфраструктура. Результат известен: в настоящее время при минимальном росте уровня жизни обитателей домов дворцы превращаются в парковки, первые этажи массово переводятся в нежилой коммерческий фонд. Следующий уровень проблем, который мы уже переживаем, - это стремление людей улучшить свои жилищные условия и вырваться из тесных квартир. А это означает, что при еще низком среднем уровне доходов населения "шквальный" спрос на ипотечные жилищные кредиты обеспечен.

3.3. Тенденции развития рынка недвижимости в РФ

События последних лет нанесли существенный урон экономике, в частности, значительное влияние оказали на рынок недвижимости. В настоящее время собственники находятся в замешательстве: одни снижают цены, чтобы поскорее избавиться от квартир, другие ждут подходящего часа. Все это сопровождается неуклонным ростом цен на стройматериалы. В среднем, в марте 2022 г. один квадратный метр на вторичном рынке стоил 114,5 тысяч рублей, что на 2,3 % выше, чем в феврале этого же года.

На фоне возрастающего спроса на недвижимость, о чем свидетельствует тот факт, что объявления начали просматривать в полтора раза чаще, ЦБ России принял решение повысить ключевую ставку до 20 % в целях снижения ажиотажа за счет удорожания ипотек. Спрос на квартиры начинает постепенно падать. Схожая ситуация наблюдалась в 2015 году, когда ключевая ставка была поднята до рекордных 17 %. Несмотря на снижение ключевой ставки до 17 %, значительно ситуация не изменилась, поскольку ставки коммерческих банков на ипотечное кредитование по-прежнему остаются запредельно высокими.

В Санкт-Петербурге риелторы зафиксировали рекордное снижение спроса на ипотеку на рынке вторичного жилья за март 2022 г. За месяц этот показатель снизился на 70 процентов. Эксперты предполагают, что охлаждение спроса может произойти и на первичном рынке – владельцы ипотечных вторичных квартир могут отказаться от сделок, так как поймут, что продают квартиру дешевле, чем покупали, а вырученной от продажи суммы может не хватить на первый взнос за квартиру в новостройке^[4].

По оценкам экспертов, чтобы вернуть спрос на рынок, ставка по кредитам должна быть максимум 14 %.

Самый высокий квартальный рост в 2022 г. цен на вторичное жилье отмечен в Твери, Перми и Саратове. Минимальный рост зафиксирован в Сочи и Махачкале. В остальных регионах квартальный рост превысил 2 %.

По мнению экспертов, в ближайшие месяцы наметится устойчивая тенденция к падению активности покупателей, в связи с чем многие квартиры станут дешевле на четверть. Тогда снижение цен на недвижимость вторичного рынка станет вполне оправдано, поскольку практически 80 % из покупок связаны с ипотекой.

На первичном рынке важную роль играют цены на стройматериалы, которые впоследствии отражаются в себестоимости жилья. Изза введения антироссийских санкций стоимость стройматериалов только за первую неделю марта 2022 г. повысилась на 1,81 %. Кроме того, остро стоит вопрос импортозамещения в данной отрасли. Исследователи считают, что ощутимее всего это отразится на сегменте жилья премиум класса, так как именно там большая часть комплектующих поставляется из-за рубежа. Правительство планирует серьезно взяться за эту проблему и начать жестко контролировать цены на комплектующие посредством работы Минстроя и Минпромторга.

Интерес к жилью в новостройках может подогреть программа льготного кредитования, что может поднять уровень спроса и на вторичном рынке. Независимо от того, что власти также решили пересмотреть ставки и по льготной ипотеке, наибольшая часть ипотек совершается именно в этом сегменте. Какие изменения произошли? Ставки выросли с 7 до 12 % годовых, но по трем ипотечным программам – семейной (6 %), сельской (3 %) и дальневосточной (2 %) – остались на прежнем уровне. Также стала выше предельная сумма займа: для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей до 12 млн руб., а для остальных субъектов России – 6 млн руб. Большая часть (50–70 %) кредитов выдается в рамках программ с господдержкой.

Кроме того, отмечается, что банки в 2022 году могут выдать до 2 трлн руб. на льготную ипотеку. Также Председатель ЦБ РФ отметила, что возобновлена программа по кредитным каникулам. Однако падение реальной заработной платы, неустойчивость курса национальной валюты, риски экономической нестабильности могут внести корректировки в прогнозы аналитиков.

На наш же взгляд, в течение 2022 г. будет наблюдаться снижение спроса на ипотечное кредитование в связи с резким увеличением процентов, а также нестабильностью в социально-политической сфере. Хоть во время кризиса покупательная способность населения снижается, обесценение денег, а также резкое подорожание стройматериалов вынуждает рынок не понижать цены на недвижимость. Здесь срабатывает эффект храповика: устоявшаяся высокая стоимость на недвижимость будет ждать окончания кризисной ситуации и повышения спроса среди населения. Не стоит забывать, что, даже взяв кредит сейчас по высокой ставке, заемщики смогут его, скорее всего, рефинансировать, как только ставки вернутся к приемлемым значениям. Рынок недвижимости и его перспективы:

1. Большие возможности страны в сфере ресурсов и государство, которое будет обеспечивать развитие инфраструктур и территорий. А привлечение новых инвестиций и уменьшение налогов приведет к росту экономики и доходов.

2. У России достаточно большая территория страны, а также полная обеспеченность необходимыми ресурсами и стройматериалами, которые позволяют развивать строительство во многих направлениях: жильё, склады, объекты торговли и сферы услуг, производственные цеха, коммунальные и других вспомогательные здания, а также инженерные инфраструктуры и транспортные коммуникации.

3. В 2020 году Россия столкнулась с пандемией, и в следствии чего были закрыты границы с другими государствами, для предотвращения распространения коронавирусной инфекции. Благодаря этому были выявлены тенденции и положительный прирост туризма на территории страны, а также созданы планы по улучшению туризма и отдыха внутри страны.

4. В связи с коронавирусной пандемией в 2020-2021 гг. темпы строительства нового жилья уменьшились, а доля населения, которая брала кредиты увеличилась. Создался дисбаланс экономики, из-за чего цены на недвижимость и другие сферы экономики выросли^[5].

Нужно понимать, что ажиотаж на рынке недвижимости в 2021 году привел к завышению цен на все объекты недвижимости. Учитывая всё вышеперечисленное, можно сделать вывод, что к покупке жилья в данный момент нужно относиться более серьезно и подготовлено.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Практика проходила на кафедре экономики и управления в ГАОУ ВО ЛО «Ленинградский государственный университет имени А. С. Пушкина». Продолжительность производственной практики (НИР) составила 4 дня: с 23.01.2022 г. по 01.02.2022 г.

В ходе практики осуществлялось:

а) самостоятельное ознакомление с ресурсами - источниками информации для проведения научно-исследовательской работы, указанными в программе практики;

б) планирование и корректировка планов научно-исследовательской работы по выбранной теме, в том числе составление программы исследования;

в) проведение научно-исследовательской работы, поиск и обработка литературы по выбранной теме, составление аннотированного списка литературы;

г) проведение научно-исследовательской работы, в том числе систематизация и анализ информации, полученной в ходе производственной практики;

д) проведение научно-исследовательской работы, в том числе обработка и анализ полученной информации;

е) подготовка статьи для участия в конференции по итогам научно- исследовательской работы / подготовка участия в научном конкурсе по итогам научно-исследовательской работы;

ж) подготовка отчета по практике.

В ходе проведенного научного исследования было выявлено, что в ближайшие месяцы наметится устойчивая тенденция к падению активности покупателей, в связи с чем многие квартиры станут дешевле на четверть. Тогда снижение цен на недвижимость вторичного рынка станет вполне оправдано, поскольку практически 80 % из покупок связаны с ипотекой.

Прохождение производственной практики способствовало формированию следующих компетенций: ПК-4, ПК-5, ПК-6, ПК-7, ПК-8.

Таким образом, задачи практики решены, а цель — достигнута.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. Абдрахманова, Э. Р. Формирование рынка недвижимости в России / Э. Р. Абдрахманова, И. А. Иваненко // Инновации. Наука. Образование. – 2021. – № 25. – С. 851-856. – EDN FXEURQ.
2. Байрамов, И. Б. Рынок недвижимости в России / И. Б. Байрамов // Синергия Наук. – 2021. – № 65. – С. 87-97. – EDN PIVGSH.
3. Галиуллина, Г. Ф. Государственное регулирование рынка недвижимости в России: современные вызовы и проблемы// Вестник Алтайской академии экономики и права. – 2022. – № 11-2. – С. 221-225. – DOI 10.17513/vaael.2554. – EDN LPMENN.
4. Грицунова, И. В. Проблемы и перспективы развития рынка коммерческой недвижимости России// Наука и инновации XXI века : Сборник статей по материалам VII Всероссийской конференции молодых ученых: в 2 т, Сургут, 30 октября 2020 года. – Сургут: Сургутский государственный университет, 2021. – С. 207-209. – EDN BLUDLE.
5. Гулькин, А. Д. Правовые основы регулирования рынка недвижимости в России / А. Д. Гулькин // Аллея науки. – 2020. – Т. 2. – № 5(44). – С. 485-489. – EDN BHFDXW.
6. Макроэкономическое регулирование. Роль государства и корпораций. Учебное пособие. - М.: КноРус, 2022. - 244 c.
7. Мужжакова, Е. А. Тенденции и прогнозы российского рынка недвижимости / Е. А. Мужжакова // Первая конференция научно-образовательного консорциума "Иваново", Иваново, 16–21 мая 2022 года. – Иваново: Ивановский государственный университет, 2022. – С. 391-393. – EDN VOPZBA.
8. Нехороших, И. Н. Роль государства на рынке недвижимости в России / И. Н. Нехороших // Регион: системы, экономика, управление. – 2021. – № 1(52). – С. 27-31. – DOI 10.22394/1997-4469-2021-52-1-27-31. – EDN PFUEIT.
9. Николихина, С. А. Изменения на рынке недвижимости в России в современных условиях / С. А. Николихина, Н. А. Половникова // Современный менеджмент: проблемы и перспективы : Сборник статей по итогам XVI международной научно-практической конференции, Санкт-Петербург, 29–30 апреля 2021 года. – Санкт-Петербург: Санкт-Петербургский государственный экономический университет, 2021. – С. 240-243. – EDN UPPJSA.
10. Носова, С. С. Макроэкономика в вопросах и ответах / С.С. Носова. - М.: КноРус, 2020. - 224 c.
11. Оливье, Бланшар Макроэкономика. Учебник / Бланшар Оливье. - М.: Государственный университет - Высшая школа экономики (ГУ ВШЭ), 2022. - 120 c.
12. Овчинникова, И. А. Проблемы развития рынка недвижимости в России// Новая наука: история становления, современное состояние, перспективы развития : сборник статей Международной научно-практической конференции, Новосибирск, 27 февраля 2022 года. – Уфа: Общество с ограниченной ответственностью "ОМЕГА САЙНС", 2022. – С. 36-38. – EDN YUETNN.
13. Перова, А. Н. Статистический анализ рынка жилой недвижимости России / А. Н. Перова // Актуальные вопросы современной экономики. – 2022. – № 5. – С. 821-825. – EDN DYGNAS.
14. Романцова, М. С. Рынок недвижимости в России в 2022 году// Международная научно-техническая конференция молодых ученых БГТУ им. В.Г. Шухова : Национальная конференция с международным участием, посвященная 300-летию Российской академии наук, Белгород, 18–20 мая 2022 года. – Белгород: Белгородский государственный технологический университет им. В.Г. Шухова, 2022. – С. 163-166. – EDN BEDTTR.
15. Рослова, А. А. Статистика развития рынка жилой недвижимости в России// Статистический анализ социально-экономического развития федеральных округов Российской Федерации: опыт, реалии, перспективы : материалы Всероссийской научно-практической конференции, посвященной 10-летию образования Северо-Кавказского федерального округа, Ставрополь, 07–08 апреля 2020 года / Управление Федеральной службы государственной статистики по Северо-Кавказскому федеральному округу, ФГАОУ ВО «Северо-Кавказский федеральный университет», ФГБОУ ВО «Ставропольский государственный медицинский университет» Минздрава России. – Ставрополь: Управление федеральной службы государственной статистики по Северо-Кавказскому федеральному округу, 2020. – С. 57-59. – EDN VTYQMF.
16. Сергеева, Л. Ю. Шпаргалка по мировой экономике / Л.Ю. Сергеева. - М.: ЭКОЛИТ, 2022. - 249 c.
17. Суэтин, А. А. Мировая экономика. Международные экономические отношения. Глобалистика / А.А. Суэтин. - М.: КноРус, 2019. - 320 c.
18. Тарасевич, Л. С. Макроэкономика / Л.С. Тарасевич, П.И. Гребенников, А.И. Леусский. - М.: Юрайт, 2019. - 343 c.
19. Шалдырван, К. С. Основные тенденции развития рынка недвижимости в России / К. С. Шалдырван // ПОКОЛЕНИЕ БУДУЩЕГО: Взгляд молодых ученых-2019 : Сборник научных статей 8-й Международной молодежной научной конференции, в 6-х томах , Курск, 13–14 ноября 2019 года / Ответственный редактор Горохов А.А.. – Курск: Юго-Западный государственный университет, 2019. – С. 472-476. – EDN WGHOOD.
20. Чимитова, И. З. О некоторых факторах динамики цен на рынке жилой недвижимости в России в 2020-2021 гг / И. З. Чимитова, Е. А. Николаева, А. О. Пиминова // Актуальные вопросы современной экономики. – 2022. – № 7. – С. 183-191. – EDN LLOPHN.