Факторы, повышающие инвестиционную привлекательность объекта недвижимости

ВВЕДЕНИЕ

Определение инвестиционной привлекательности является одним из главных факторов в условиях модификации экономической системы. Процесс создания рынка инвестиций в России становится одним из главных направлений экономического развития страны. Приоритетным видом инвестиций в нынешних рыночных условиях являются инвестиции в недвижимость, так как в настоящее время российский рынок недвижимости как составная часть инвестиционного рынка полностью еще не сформировался. Для его дальнейшего развития необходима тесная взаимосвязь с финансовым рынком, прежде всего, через развитие отечественной системы ипотечного кредитования. Это же свидетельствует о том, что данный рынок сформировался неокончательно, а значит заниматься его изучением – актуально.

Предметом исследования являются факторы, повышающие инвестиционную привлекательность объекта недвижимости, а объектом – российский рынок недвижимости.

Целью исследования является изучить факторы, повышающие инвестиционную привлекательность объекта недвижимости, это достигается путем решения следующих задач:

• изучить особенности оценки инвестиционной привлекательности объектов недвижимости;
• выявить факторы, влияющие на инвестиционную привлекательность объектов недвижимости;
• проанализировать принципы оценки инвестиционной привлекательности объектов недвижимости.

Оценка инвестиционной привлекательности объектов недвижимости

Важная особенность инвестирования в недвижимость - это учитывать цикличность развития недвижимости, причём количество циклов определяется желанием инвестора. Каждый цикл непременно состоит из нескольких последовательных этапов, в результате реализации которых недвижимость начинает приносить постоянный доход.

При выборе объекта недвижимости определяем его соответствие стратегии, учитывая все нюансы: стоимость, условия покупки, сравнение с аналогичными объектами в выбранной локации.

Основной целью оценки эффективности денежных потоков проекта является определение достаточности денежных средств необходимых для реализации проекта, а также направлений их расходования и источников финансирования.

При оценке инвестиций в недвижимость необходимо использовать следующие методы: метод расчета чистого приведенного эффекта, метод расчета индекса рентабельности инвестиций, метод расчета внутренней нормы прибыли инвестиций, метод расчета коэффициента рентабельности инвестиций, метод определения срока окупаемости инвестиций.

Чтобы корректно рассчитать эффективность инвестиционного проекта, необходимо учесть, что сегодня и завтра деньги для инвестора будут стоить по-разному. Иначе говоря, нужно привести стоимость будущих денежных потоков, генерируемых проектом, к их стоимости на момент начала инвестиций. Для этого пользуются методом дисконтирования денежных потоков от доходной и расходной частей проекта.

Ставка дисконтирования зависит от следующих факторов:

• цели инвестирования и условия реализации проекта;
• уровень инфляции в национальной экономике;
• величина инвестиционного риска;
• альтернативные возможности вложения капитала;
• финансовые соображения и представления инвестора.

Помимо непостоянной стоимости денег при проведении оценки инвестиционной привлекательности объекта недвижимого имущества необходимо учитывать:

• уровень инфляции;
• расходы на обслуживание инвестиционного портфеля;
• возможность вложения средств в другие объекты.

Можно выделить следующие преимущества инвестиций в недвижимость:

• получение долгосрочной прибыли при сдаче объекта в аренду;
• доступность вложений, относительная простота оформления сделок;
• ликвидность недвижимости, обеспечивающая сохранение и приумножение вложенных средств;
• большой выбор подходящих вариантов инвестирования^[1].

Но тем не менее есть и недостатки:

• спрос на недвижимость пропорционален экономической обстановке в стране (во время кризиса прибыль уменьшится);
• высокая цена на объекты недвижимости;
• нестабильность спроса на жилье в небольших населенных пунктах;
• расходы на содержание, коммуналку, ремонт, налоговые отчисления.

Обратим опять внимание на то, что рынки недвижимости являются менее ликвидными и прозрачными, чем, например, фондовый рынок, иногда бывает трудно получить всю необходимую информацию для принятия полностью обоснованного инвестиционного решения. На наш взгляд, оценка инвестиционной привлекательности недвижимости должна осуществляться при обязательном учете следующих показателей:

• экономическая ситуация на инвестиционном рынке;
• положение на рынке финансов;
• уровень образования инвестора, его навыки и способности, определяющие возможность грамотного ведения проекта;
• политическая обстановка в стране;
• прибыльность планируемой деятельности;
• система налогообложения^[2].

Таким образом, принципиально важными для принятия решения о приобретении недвижимости являются два момента: правильное определение рыночной стоимости объекта и грамотное прогнозирование денежных потоков, которые будет генерировать инвестиционный проект. Любое инвестиционное решение должно приниматься на основе анализа этих величин и сопоставления их с доходностью других способов размещения капитала.

Факторы, влияющие на инвестиционную привлекательность объектов недвижимости

Рассмотрение любого инвестиционного проекта требует всестороннего анализа и оценки. Ведь изменения для уменьшения степени риска заключается в подборе наиболее доходных инвестиций. Для этого важно учитывать технические, социально-экономические, финансовые аспекты инвестирования и группы факторов, определяющие инвестиционную стоимость недвижимости.

Инвестиционную стоимость объектов недвижимости определяют четыре основные группы факторов: социальные, экономические, экологические и государственно правовое регулирование. Они в целом определяют стоимость, и по отдельности влияют на повышение или понижение цены недвижимости.

Социальные факторы в основном представлены характеристиками населения региона. К ним можно отнести количество браков и разводов, среднее число в семье детей, демографическую структуру и т.д. Они связаны с его структурой и потенциальным спросом на недвижимость. Экономические факторы предполагают необходимость анализа соотношения на данный момент времени спроса и предложения с дальнейшим прогнозом на будущие изменения и кроме того покупательной способности населения. Определяют спрос данных факторов и средняя заработная плата населения, ее распределение, занятость населения, степень экономического развития региона, возможность и условия кредита и т.д. Факторы государственного регулирования на федеральном, региональном, местном уровнях имеют большое влияние на цену имущества, в некоторых районах имеют преобладание над соотношением спроса и предложения.

К этим факторам относят:

• регулирование или ограничение оборота недвижимости и способов землепользования;
• стоимость коммунальных услуг и общественного транспорта;
• политика налоговых органов;
• ограничение оборота недвижимости и способы землепользования, нормативы строительства;
• специальные правовые нормы и другие^[3].

Экономические факторы предполагают необходимость анализа соотношения между спросом и предложением на данный момент с последующим прогнозом будущих изменений, а также покупательной способности населения. К экономическим факторам, определяющим спрос, относятся занятость населения, средняя заработная плата, ее распределение, степень экономического развития региона, возможности и условия кредита и т.д.

К факторам государственного регулирования относятся:

1. регулирование (ограничение) оборота недвижимости и способов землепользования;

2. стоимость коммунальных услуг и общественного транспорта;

3. политика налоговых органов;

4. специальные правовые нормы (нормативное установление арендных ставок, ограничение прав собственности, охрана окружающей среды, организация государственных инвестиций и т.д.)^[4].

Экологические факторы при оценке недвижимости - совокупность природных и природно-антропогенных факторов, оказывающих непосредственное воздействие на полезность объекта недвижимости и эффективность его использования. Экологические факторы при оценке объекта недвижимости необходимо рассматривать как его окружение, существенно влияющие на стоимость объекта недвижимости.

Система измерения всех факторов, влияющих на рыночную стоимость объекта недвижимости, с учетом субъективной основы их ценности достаточно сложна. При проведении экспертизы этих факторов следует ограничиваться достаточно полным качественным анализом. Всё это необходимо для реализации метода сравнимых продаж, с помощью которого можно выявить адекватную стоимость объектов недвижимости, в которые вы хотите вложить свои инвестиции.

Принципы оценки инвестиционной привлекательности объектов недвижимости

1-я группа: принципы, основанные на представлениях потенциального собственника;

2-я группа: принципы, связанные с землей, зданиями и сооружений;

3-я группа: принципы, обусловленные действием рыночной среды;

4-я группа: принцип лучшего и наиболее эффективного использования.

Эти принципы взаимосвязаны. При анализе и оценке конкретного объекта недвижимости одновременно могут быть задействованы сразу несколько принципов. Одному принципу может придаваться наибольшее значение за счет другого, что будет определяться конкретной ситуацией.

Принципы, основанные на представлениях потенциального собственника:

Принцип полезности означает, что чем больше объект недвижимости способен удовлетворить потребность собственника, тем выше его полезность и стоимость. Недвижимость обладает стоимостью только в том случае, если она полезна какому-либо потенциальному собственнику и может быть нужна для реализации определенной экономической функции, например, для работы промышленного предприятия или выращивания урожая. Недвижимость может быть полезной, поскольку кто-то готов платить арендную плату за временное владение этой недвижимостью. Полезность - это способность недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени.

Принцип замещения означает, что при наличии определенного количества однородных (по полезности или доходности) объектов недвижимости самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой.

Рациональный покупатель не заплатит за собственность больше минимальной цены, взимаемой за другую собственность такой же полезности.

Принцип ожидания определяется тем, какой доход (с учетом величины и сроков получения) или какие выгоды и удобства от использования объекта недвижимости, включая выручку от последующей перепродажи, ожидает получить потенциальный собственник. Данный принцип лежит в основе оценки недвижимости доходным подходом и характеризует точку зрения потенциального пользователя на будущие доходы и их текущую стоимость.

Принципы оценки, связанные с землей, зданиями и сооружениями.

Эти принципы включают: остаточную продуктивность, вклад, прогрессию и регрессию (возрастающие и уменьшающиеся доходы), сбалансированность, экономическую величину и экономическое разделение.

Остаточная продуктивность измеряется как чистый доход, отнесенный к земле, после того, как были оплачены затраты на труд, капитал и предпринимательство.

Вклад - это сумма прироста стоимости хозяйственного объекта в результате привнесения какого-либо нового фактора, а не фактические затраты на сам этот фактор. Некоторые факторы увеличивают стоимость недвижимости на большую величину, чем связанные с ними затраты, хотя есть и такие, которые фактически уменьшают стоимость^[5].

В конце хочется отметить, что инвестиции в недвижимость - выгодное вложение средств, особенно при настоящих рыночных отношениях и условиях, но эффективность и выгода зависит от осведомленности инвестора. Реализация инвестиционных проектов предполагает отказ инвестора от денежных средств сегодня в расчете на получение в будущем. Причем, как правило, на получение прибыли следует рассчитывать не раньше, чем через год после инвестиций.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Как результат можно сказать то, что для принятия правильных решений, необходимо:

1) понимать, каким образом альтернативные сценарии денежных потоков, возможные в результате инвестирования, повлияют на рыночную стоимость проекта;

2) осознавать риск конкретного рассматриваемого инвестиционного проекта;

3) на основании своих заключений по первым двум пунктам оценить стоимость инвестиций так, чтобы данный проект можно было сравнивать с другими альтернативами.

Инвестиционную стоимость объектов недвижимости определяют четыре основные группы факторов: социальные, экономические, экологические и государственно правовое регулирование. Они в целом определяют стоимость, а также влияют на повышение инвестиционной привлекательности объекта недвижимости.

Является большой проблемой оценки привлекательности инвестирования в недвижимость следующее: нет четких границ при прогнозировании успеха проекта, что несёт за собой большие риски для дальнейшего инвестирования. Да, конечно существуют коэффициенты, по которым прогнозируются дальнейшие результаты, но они не дают полной картины.

Система измерения всех факторов, влияющих на рыночную стоимость объекта недвижимости, с учетом субъективной основы их ценности достаточно сложна. При проведении экспертизы этих факторов следует ограничиваться достаточно полным качественным анализом. Всё это необходимо для реализации метода сравнимых продаж, с помощью которого можно выявить адекватную стоимость объектов недвижимости, в которые вы хотите вложить свои инвестиции.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

1. Арестова, К. А. Оценка инвестиционной привлекательности// Экономическая безопасность: правовые, экономические, экологические аспекты: сборник научных трудов Международной научно-практической конференции, Курск, 29 марта 2017 года. – Курск: Закрытое акционерное общество "Университетская книга", 2017. – С. 21-23.
2. Бизина, О. А. Оценка инвестиционной привлекательности объектов недвижимости// Экономика и бизнес: теория и практика. – 2020. – № 12-1(70). – С. 94-97.
3. Бронникова, М. И. Факторы, влияющие на инвестиционную привлекательность объектов недвижимости// Наука, образование, общество: проблемы и перспективы развития: сборник научных трудов по материалам Международной научно-практической конференции, Тамбов, 31 июля 2017 года. – Тамбов: ООО "Консалтинговая компания Юком", 2017. – С. 20-22.
4. Катрич, Б. Д. Оценка инвестиционной привлекательности объекта недвижимости// Инновационное развитие региона: интеграция управленческой науки и практики : Сборник трудов Межрегиональной студенческой научно-практической конференции, Новосибирск, 03 апреля 2020 года. – Новосибирск: Издательский центр "Золотой колос" Новосибирского государственного аграрного университета, 2020. – С. 233-235.
5. Кремер, Ю. Г. Анализ инвестиционной привлекательности объектов недвижимости// Вектор экономики. – 2019. – № 5(35). – С. 119.
6. Штарк, Л. В. Теоретические основы оценки инвестиционной привлекательности жилой недвижимости// Russian Economic Bulletin. – 2020. – Т. 3. – № 1. – С. 84-87.